یکی از روش‌های رایج معامله در بازار مسکن و خریدآپارتمان و خانه، پیش‌خرید خانه است. پیش‌خرید و پیش‌فروش مکمل یکدیگر هستند و دلایلی که خریدار و فروشنده این کار را انجام می‌دهند، موجب می‌شود تا این روش در بازار خرید و فروش مسکن همچنان گرم بماند. پیش‌فروش مسکن دلایل مختلفی دارد و این دلایل موجب می‌شود تا پیش‌خرید خانه برای خریدار نیز به صرفه باشد. در ادامه به ابعاد مختلف پیش‌خرید خانه و خرید آپارتمان در تهران و ویژگی‌های مثبت و منفی آن پرداخته خواهد شد.نکات منفی پیش‌خرید خانهپیش‌خرید خانه یکی از انواع خریدن خانه است که مانند معاملات دیگر موجود در بازار فروش و خرید خانه معایبی دارد.- اصولاً فروشنده و خریدار در خریدن خانه به اختلافات زیادی می‌رسند.– خانه در هنگام پیش‌خرید هنوز کامل ساخته نشده است؛ بنابراین معایب و زیبایی‌های ساخت به درستی به چشم نمی‌آیند.
– ممکن است در انتهای ساخت، خریدار از نوع ساخت و … راضی نباشد.
– ممکن است خانه، در نهایت شبیه آنچه خریدار فکر می‌کرد، نشود.
– امکان دارد فروشنده نتواند پروژه را به اتمام برساند لذا ساختمان را رها کرده و فرار می‌کند؛ این مورد بسیار اتفاق می‌افتد. در نتیجه آنچه برای خریدار از خانه پیش‌خرید شده باقی می‌ماند، تکمیل نشده و غیرقابل استفاده است.
درست است که این معایب در هنگام پیش‌خرید خانه وجود دارد، اما این نوع از خرید مسکن مزایایی نیز دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌شود.
مزایا و نکات مثبت پیش‌خرید خانه
– این نوع خرید مسکن به افرادی توصیه می‌شود که در هنگام خرید، پول کافی برای خریدن مسکن ندارند.
– خانه‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند قیمت پایین‌تری نسبت به خانه‌های آماده دارند.
– خریدار می‌تواند در هنگام پیش‌خرید با فروشنده قرارداد اقساطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کند. پرداخت این چنینی برای خریدار بسیار راحت‌تر از پرداخت پول به صورت یک‌جا است.
– به علت تکمیل نبودن خانه، خریدار می‌تواند در فرایند ساخت خانه نظر بدهد و از مصالحی استفاده کند که به دلخواه خود انتخاب می‌کند. برای مثال، خریدار می‌تواند کاشی‌ها، سرامیک‌ها، شیر‌های آب و … را خود انتخاب کند و حتی از اجناسی باکیفیت‌تر استفاده کند.
چگونه خانه‌ای را بدون ضرر دیدن، پیش‌خرید کنیم؟
هر زمان قصد کردید تا خانه‌ای را پیش‌خرید کنید، ابتدا در رابطه با فروشنده، تیم ساخت و ساز، مصالحی که در ساخت خانه به کار رفته شده است، مهندس معمار و سابقه فروشنده و شهرت او در فروش ساختمان و ملک، به خوبی تحقیق کنید. امکان کلاه‌برداری در بازار فروش و خرید خانه زیاد است و بهتر است برای جلوگیری از آن خودتان دست به کار شوید.
همان طور که پیش‌تر ذکر شد، در بسیاری از موارد پیش‌فروش، فروشنده به علت بدهی و عدم توانایی به پایان رساندن ساختمان، با پول‌ها فرار می‌کند. بهترین کار برای جلوگیری از این مورد این است که در زمان مناسبی اقدام به خرید خانه کرد؛ یعنی خانه‌ای را پیش‌خرید نکنید که تنها چهار دیوار آن ساخته شده است و تا پایان ساخت آن، مراحل زیادی باقی مانده است. بهتر است خانه را زمانی پیش‌خرید کنید که ساخت و ساز در مراحل انتهایی اجرای پروژه یعنی سفت‌کاری، نازک‌کاری و … قرار دارد.
این ساختمان‌ها اسکلتشان به طور کامل ساخته شده است و به طور کامل دیوارکشی شده‌اند و تا انتهای پروژه هم زمان زیادی باقی نمانده است. امکان این که فروشنده در این مراحل انتهایی دچار کمبود نقدینگی شود، زیاد است و منطقی است که برای به پایان رساندن پروژه، خانه‌ها را پیش‌فروش کند.
در هنگام ثبت قرارداد پیش‌خرید خانه باید چه نکاتی رعایت شوند؟ مهمترین نکته این است که قرارداد خود را در مکانی قانونی و زیر نظر متخصص این کار ببندید. بنگاه‌های املاک اجازه ثبت این قرارداد‌ها را ندارند و برای همین هر گونه قرارداد بستن در این مکان قانونی نیست. شما باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت قرارداد بپردازید.
حتماً مطمئن شوید فردی که با او در حال بستن قرارداد هستید سمتی اصلی در انجام پروژه دارد و سهمی از آن می‌برد. او باید اجازه پیش‌فروش داشته باشد و سمتش در پروژه مشخص باشد. با توجه به سمت او، جویا شوید که سهمش از پروژه چقدر است و هزینه‌ها چگونه بین سهام‌داران و صاحبان پروژه تقسیم خواهد شد. فرد فروشنده می‌تواند مالک زمین و یا سازنده ملک باشد. صاحب سند، مالک زمین است. پس بهتر است پیش‌خرید خود را با او انجام دهید و با او قرارداد ببندید.
در هنگام قرارداد بستن، به مشخصات ساختمان توجه کنید. مطمئن شوید در حال پیش‌خرید همان واحدی هستید که بر ساختمان دیده‌اید. امکان این که در هنگام بستن قرارداد واحد دیگری را به شما بفروشند، زیاد است! پس مساحت ملک، شماره واحد، طبقه و هر اطلاعات مهم دیگری که در رابطه با خرید خانه انتخابی شما وجود دارد را با دقت در قرارداد درج کنید. در هنگام پیش‌خرید، در رابطه با قسمت‌های مشاع همچون پارکینگ، نحوه اشتراک آب و برق و گاز، انباری، تلفن و … صحبت کنید.
با توجه به این که ریزترین نکات واحد انتخابی خود را در قرارداد ثبت می‌کنید، بندی را به قرارداد اضافه کنید مبنی بر این که در صورت فقدان هر کدام از مواردی که در قرارداد ذکر شده است، از مبلغ نهایی کسر شود. این موارد می‌تواند در مورد رنگ دیوارها، نمای ساختمان، تعداد کمددیواری‌ها، تعداد اتاق‌خواب‌ها، رنگ کاشی‌ها و سرامیک‌ها، تعداد پریز‌های برق و … باشد. در نهایت امکان سرپیچی از اجرای این موارد کاهش می‌یابد و در صورت عدم رعایت هر کدام از موارد ذکر شده شما، برخورد قانونی با فروشنده می‌شود.
نکته مهم دیگری که باید به آن توجه بسیاری شود، تعیین زمان تحویل ملک در قرارداد است. زمان دقیق تحویل ملک را از فروشنده بپرسید و در قرارداد درج کنید. انجام ندادن این کار موجب می‌شود فروشنده تا هر زمان که بخواهد پروژه را انجام ندهد و شما بی‌خانه بمانید.
نکات مهم در پیش فروش آپارتمان
فروش آپارتمان
خرید و فروش آپارتمان و قوانین مربوط به آن همواره جزو مسائلی است که در صورت عدم آگاهی خریدار و فروشنده از قوانین مربوطه مشکلات و خسارت‌های زیادی بر طرفین قرارداد تحمیل خواهد کرد. یکی از مباحث مهم در خرید و فروش آپارتمان، پیش فروش آپارتمان و قوانین مربوطه است.
با توجه به اینکه هنگام پیش خرید آپارتمان، ملک مورد معامله آماده نبوده و تنها براساس تعهدات و مفاد مندرج در قرارداد اقدام به پیش‌فروش می‌گردد، از اینرو توجه به نکات حقوقی در مفاد قرارداد و در نظر گرفتن تضمین لازم جهت اجرای تعهدات و رعایت حقوق طرفین بسیار حائز اهیمت است.
در هنگام پیش خرید آپارتمان فرد خریدار امکان رویت ملک و امکانات و تجهیزات بکار رفته در آن را نداشته لذا چنانچه تمام موارد لازم در قرارداد لحاظ نگردد مشکلات احتمالی زیادی متحمل فرد خواهد شد. از طرفی تسویه حساب و پرداخت هزینه در پیش‌فروش آپارتمان توسط خریدار بر اساس توافقات صورت گرفته و طبق برنامه زمان‌بندی انجام می‌گیرد. از اینرو چنانچه تضامین لازم جهت جلوگیری از تاخیر در پراخت در قرارداد رعایت نگردد پیش فروشنده متضرر خواهد گردید. در اینجا به بررسی موارد مهم حقوقی در پیش خرید آپارتمان می‌پردازیم.
قوانین پیش‌فروش آپارتمان
قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا در آمد. در قانون پیش‌فروش آپارتمان به صراحت نسبت به تعهد پیش‌فروشنده در ساخت و تکمیل واحد مسکونی مورد نظر طبق مشخصات و مندرجات موجود در قرارداد و تحویل به موقع آپارتمان به خریدار اشاره شده است. از طرفی نحوه تسویه حساب خریدار و پرداخت خسارت توسط طرفین در صورت عدم رعایت تعهدات مندرج در قرارداد منظور گردیده است.
طبق قوانین پیش‌فروش آپارتمان ذکر جزئیات ذیل در قرارداد الزامی است:
مشخصات طرفین قرارداد از جمله مشخصات هویتی، آدرس، تلفن و غیره با مدارک موجود تطبیق و صحت آن مشخص گردد. همچنین وضعیت فرد پیش‌فروشنده در قرارداد باید مشخص گردد.
مواردی از این قبیل که فرد پیش‌فروشنده حق انتقال و پیش‌فروش ملک را دارد یا خیر، فرد پیش فروشنده مالک زمین بوده و یا پیمانکار و سرمایه‌گذار است باید مشخص گردد. موارد فوق از طریق بررسی مدارک و اسناد زمین و قراردادهای مابین مالک و سازنده تعیین می‌گردد. همچنین ممکن است پیش فروشنده خود خریدار قبلی آپارتمان بوده که قصد انتقال آن به شما را دارد.
توصیه می‌گردد خریدار اسناد ملکیت زمین، قرارداد ساخت و مشارکت و نحوه تقسیم ملک مابین مالک و سازنده را شخصا بررسی و صحت آن را مشخص نماید.
نکته قابل ذکر این است که سپردن موارد فوق به افراد دیگر و یا بنگاه مشاور املاک می تواند منشا مشکلات و سوء استفاده های بعدی گردد.
مشخصات آپارتمان در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
ذکر مشخصات آپارتمان در قراردادپیش فروش آپارتمان جزو موارد الزامی است. با توجه به اینکه در زمان عقد قرارداد آپارتمان آماده تحویل نیست لذا ذکر جزئیات اعم از مصالح بکار رفته و تجهیزات مربوطه در قرارداد الزامی است. ذکر مشخصات آپارتمان در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان به شرح ذیل الزامی است.
موقعیت مکانی و جغرافیایی ملک، تعداد طبقات و واحدهای هر طبقه، شماره طبقه و واحد ملک مورد معامله، متراژ و تعداد اتاق‌ها و نقشه آپارتمان مورد معامله، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، مشخصات پارکینگ و انباری، نوع مصالح بکار رفته، نمای بیرونی ساختمان، انواع سیستم‌های ایمنی و هشداردهنده، جزئیات دکوراسیون و تزئینات داخلی مانند کمد دیواری، کابینت، در و پنجره، شیرآلات، تجهیزات سرویس بهداشتی و حمام و … باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید گردد.
موعد تحویل آپارتمان در قرارداد بطور دقیق ذکر می‌گردد.
نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط بصورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل در قرارداد ذکر می‌گردد. بهترین نحوه زمان‌بندی پرداخت اقساط تعیین زمان معین بر اساس میزان پیشرفت کار پروژه است بطوریکه با رسیدن به هر مرحله از پروژه که زمان آن نیز در قرارداد مشخص گردیده، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است.
نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان
از جمله نکات مهم در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، موعد تحویل آپارتمان است. سازنده و مالک باید زمانی را به عنوان زمان تحویل قطعی آپارتمان در قرارداد ذکر نموده و بر اساس آن زمان تنظیم قرارداد نهایی رسمی با خریدار مشخص گردد.
نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم گردد به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است. همچنین در نظر گرفتن پرداخت خسارت و ضرر و زیان از طرف فروشنده در صورت تاخیر در تحویل آپارتمان در قرارداد الزامی است. بطور عکس نیز در صورت تاخیر خریدار در پرداخت اقساط خود طبق موعد مقرر، فروشنده می‌تواند زمان تحویل آپارتمان را به تعویق انداخته و یا در صورت تاخیر غیر موجه و بیش از حد معمول قرارداد را فسخ نماید. در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان معمولا بخشی از پرداخت به زمان تنظیم سند رسمی نهایی در دفترخانه موکول می‌گردد.
پیوستن به گفتگو